Saiba com o que síndicos e zeladores devem se preocupar ao realizar a manutenção e os reparos nestes equipamentos.
Em geral, o zelador é responsável pelo controle e cuidado com as manutenções periódicas da estrutura do condomínio, e de seus equipamentos. Porém, como tudo no condomínio, o síndico responde civil e criminalmente em casos de omissão. Por isso, muitos síndicos tomam para si a responsabilidade de controlar os prazos para a realização das manutenções periódicas do condomínio. Assim como os elevadores, para-raios e extintores, as válvulas redutoras de pressão também exigem uma manutenção periódica, para assegurar o seu bom funcionamento.
As válvulas redutoras de pressão são dispositivos mecânicos, utilizados em edifícios de 10 andares ou mais, que com a passagem da água, reduzem a pressão nas tubulações através de uma perda de carga. Alguns profissionais se referem a elas como reguladores de fluxo. Elas são necessárias quando se necessita de ramais com pressões menores à pressão da tubulação principal ou se deseja ramais com a mesma pressão de saída (exemplo: em prédio que se deseja obter o mesmo nível de conforto para todos os andares). Estas válvulas regulam o nível de pressão de saída de água em cada andar do edifício, até que a pressão desejada para cada apartamento, seja atingida. Geralmente as válvulas redutoras de pressão dos condomínios podem ser configuradas para qualquer nível de pressão pretendida.
A correta manutenção e regulagem das válvulas redutoras de pressão da saída de água, controla os setores coletivos da rede de distribuição predial de água fria e/ou quente, e impede que haja danos aos ramais de cada apartamento, por conta de pressão excessiva da água. Por meio da NBR 5626 - 1996, a ABNT estipula que a pressão da água deve estar abaixo de 40 mca (kgf/cm²). MCA é uma unidade de medida para pressão de água e significa Metros de Coluna d'Agua.
Em edifícios que possuem abastecimento por meio de um reservatório de água superior (na cobertura ou laje), a pressão na tubulação é diretamente afetada pela gravidade, que faz com que a pressão da água seja maior nos andares inferiores. Para resolver este problema de pressão exagerada na tubulação de edifícios com mais de 10 andares, é possível utilizar reservatórios intermediários, afim de evitar colunas d’água maiores de 40 metros. O problema desta solução é que estes reservatórios intermediários ocupam uma área do edifício que normalmente é utilizada como apartamento. Mas essa solução não é utilizada pelas construtoras de edifícios, pois isto diminui o valor do empreendimento, aumenta o número de compartimentos e equipamentos técnicos, e dificulta a manutenção do edifício.
A alternativa para evitar a utilização de reservatórios intermediários é o uso de válvulas redutoras de pressão da saída de água. Em edifícios altos, a existência e regulagem das válvulas de pressão é fundamental, pois se não for controlada, a pressão de saída de água poderá ultrapassar limite e ocasionar danos à própria tubulação da prumada ou nos ramais adjacentes das unidades autônomas.
Mas qual o problema de possuir pressões maiores que 40 mca nas tubulações do condomínio?
Os fabricantes de chuveiros, torneiras, registros e outros equipamentos seguem a NBR 5626 (ABNT) e estabelecem a pressão de 40 mca como a pressão máxima de operação dos equipamentos hidráulicos. Logo, uma pressão maior aumentará o risco de falhas e ocasionará perda da garantia dos equipamentos.
Segue abaixo uma lista de problemas que podem ocorrer, caso a manutenção das válvulas redutoras de pressão não seja realizada periodicamente:
· Ruptura de tubulação, conexões e flexíveis;
· Excessivo consumo de água nos apartamentos;
· Problemas em chuveiros, torneiras e registros;
· Ruídos na tubulação;
· Golpe de aríete (picos de pressão causados por uma alteração súbita na velocidade da água na tubulação);
· Panes nas máquinas de lavar roupa ou louça.
Existem diferentes tipos e modelos de válvulas redutoras de pressão para cada aplicação, por isso a regulagem e drenagem da rede devem ser definidas por empresa idônea e especialista no assunto, para que o sistema mantenha um perfeito desempenho e uma longa vida útil. Para garantir a sua plena eficiência, a válvula redutora de pressão deve ser desenvolvida com materiais de boa procedência e, principalmente, de acordo com as regulamentações das normas técnicas do segmento, as quais garantem não só o seu desempenho, como também a segurança em sua aplicação. De acordo com a NBR 5626 (ABNT), a manutenção das válvulas de pressão de saída de água deve ser realizada uma vez a cada 6 meses, para verificar eventual emperramentos.
Em geral, 3 tipos de válvulas sem encontradas no mercado:
1) Válvulas de ação direta: Reduzem a pressão da água antes de um determinado ponto do sistema (ponto de instalação) para um valor desejado após ele. Independentemente da vazão, portanto, a pressão após a válvula será constante conforme regulado. Estas válvulas podem ser reguladas na pressão desejada a qualquer momento, facilitando a manutenção no caso de alguma mudança das características de uso do edifício.
2) Válvulas proporcionais: Não apresentam os sistemas de molas ou parafusos de regulagem. Seu mecanismo é automático e funciona de acordo com o princípio de pascal. A válvula se mantém fechada quando não há consumo, permitindo que a pressão depois do ponto de instalação não fique maior que a permitida por norma. Um pistão flutuante se move conforme a variação do fluxo de água e se fecha quando não há mais fluxo.
3) Válvulas pilotadas: São dispositivos que reduzem a pressão de entrada a uma pressão de saída constante, independentemente das variações normais de vazão e pressão do sistema. Quando não há consumo, a válvula se fecha. A válvula possui piloto regulador, através do qual se faz a regulagem da pressão desejada na saída. Essa válvula monitora a pressão de saída através de um piloto redutor ajustável que reage a toda variação, mantendo-a constante. Ela utiliza a pressão de entrada através de um filtro e de uma válvula de agulha que regula a velocidade com que a válvula fecha.
A manutenção periódica das válvulas de pressão de saída de água do condomínio precisa ser feita por profissional habilitado e certificado, treinado especificamente para a realização dos serviços nas válvulas. Garantindo a verificação de que a gestão da pressão ocorre da maneira adequada, deixando o sistema em perfeito desempenho e aumentando sua vida útil, bem como mantendo o abastecimento adequado e a devida funcionalidade dos equipamentos, além de reduzir os possíveis danos aos demais sistemas e estrutura da edificação. Os prejuízos financeiros decorrentes de manutenção precária, podem ser enormes para o condomínio, sem contar nos riscos com acidentes se as redes vierem a romper. Reforçando que a responsabilidade recairá sobre o síndico, em caso de acidente com o sistema hidráulico, tanto nas áreas comuns quanto nos apartamentos.
A periodicidade das manutenções dentro de um condomínio é um dos grandes desafios de síndicos e zeladores, e manutenção das válvulas redutoras de pressão da saída de água pode parecer simples, mas é preciso estar atento para contratar apenas profissionais qualificados, especializados e certificados, de expertise comprovada no segmento, que possuam os atributos necessários para entregar resultados de qualidade para o condomínio. Cabe à administradora do condomínio, indicar consultoria técnica especializada cujo profissional ajudará o síndico a tomar a melhor decisão.