Restauração, Pintura e Retrofit de Fachadas de Edifícios

Atualizado: 1 de jul.

A Lei 10.518/1988 determina que as fachadas de prédios deverão ser pintadas ou lavadas, no mínimo a cada 5 anos.

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Restauração de Fachada em Condomínios

Há sempre muita dúvida sobre os prazos para a restauração e pintura dos prédios em São Paulo, já que a maioria dos condôminos não conhece a lei 10.518/1988, que trata da obrigação da manutenção das fachadas de edifícios da cidade de São Paulo, e o decreto 33.008, que regulamenta a prestação do serviço. As fachadas dos prédios, visíveis de logradouros públicos, deverão ser pintadas ou lavadas, no mínimo a cada 5 anos. O não cumprimento da lei causará multa para o condomínio, calculada em proporção à UFM e em função da área de fachada.



O Decreto nº 33.008, de 18 de FEVEREIRO de 1993 estabelece:


Regulamenta a Lei nº 10.518, de 16 de maio de 1988, que dispõe sobre limpeza periódica das fachadas dos prédios.


PAULO MALUF, Prefeito do Município de São Paulo, usando das atribuições que lhe são conferidas por Lei, CONSIDERANDO a obrigatoriedade, estabelecida pela Lei nº 10.518, de 16 de maio de 1988, de pintura e lavagem das fachadas dos prédios visíveis dos logradouros públicos, quaisquer que sejam os usos neles instalados, no mínimo a cada cinco anos;


CONSIDERANDO que o Município deve assegurar, em sua política urbana, conforme disposto no inciso V do artigo 148 da Lei Orgânica do Município de São Paulo, a qualidade estética e referencial da paisagem natural e agregada pela ação humana;


CONSIDERANDO que as fachadas dos prédios compõem o patrimônio visual da cidade;


CONSIDERANDO a necessidade de manutenção e preservação deste patrimônio;


CONSIDERANDO a necessidade da melhoria da qualidade visual da paisagem urbana, DECRETA:


Art. 5º - Os proprietários ou responsáveis que não atenderem ao disposto no artigo 1º da Lei nº 10.518, de 16 de maio de 1988, e cujos prédios apresentarem más condições de conservação no seu acabamento, serão intimados a executar os serviços necessários à conservação das fachadas no prazo de 15 (quinze) dias.(Redação dada pelo Decreto nº 39.536/2000).



Muitas vezes, os condôminos preferem não se ater ao disposto em lei, protelando ao máximo a aprovação da limpeza e pintura das fachadas do prédio, especialmente porque o investimento é, em geral, muito grande. Porém, por ser uma área exposta às ações do tempo, a fachada exige uma manutenção periódica.


Síndicos e administradores condominiais atuam no sentido de que a restauração da fachada externa seja efetuada dentro do prazo legal, ou, no máximo com intervalos de seis ou sete anos. Essa é uma obrigação legal que, não obedecida, causa prejuízos aos condôminos e pode gerar multas calculadas em proporção às Unidades de Valor Fiscal do Município (UFM) e em função da área de fachada, de responsabilidade do gestor do condomínio.


Além da obrigação legal, o adiamento da restauração das fachadas do prédio, causa diversos prejuízos financeiros para o condomínio. O edifício que possui a pintura muito desgastada, sofre por consequência, com rachaduras e infiltrações nas paredes, que podem provocar danos como vazamentos, mofo e perda de móveis embutidos, nos apartamentos dos condôminos. Quando isso ocorre, o condomínio está obrigado a ressarcir os moradores que têm seus apartamentos danificados pelas más condições das fachadas. Essa situação acaba por “forçar” a tomada de decisão dos condôminos em assembleia geral, na efetivação da obra de limpeza e pintura da fachada.



A Lei nº 10.518, de 16 de maio de 1988 estabelece:


Art. 1º As fachadas dos prédios, visíveis de logradouros públicos, quaisquer que sejam os usos naqueles instalados, deverão ser pintadas ou lavadas, em conformidade com os respectivos revestimentos, no mínimo a cada 5 anos, de modo a ostentarem adequadas condições estéticas.


Parágrafo Único - O não atendimento da intimação no prazo implicará a aplicação da multa prevista no artigo 2º da Lei nº 10.518, de 16 de maio de 1988, e em novas intimações e multas, tantas quantas forem necessárias até a execução do serviço de manutenção.


Art. 2º O não cumprimento do disposto no artigo anterior sujeitará os infratores a multa, calculada em proporção às Unidades de Valor Fiscal do Município - UFM`s e em função da área de fachada, como segue:


ÁREA DE FACHADA MULTA (UFM)

até 30m²--------------------0,30 31 a 60m²------------------ 0,90

61 a 120m²-----------------2,70 121 a 240m²---------------7,50

241 a 480m²-------------19,50 481m² ou mais----------37,00


Parágrafo Único. Para os imóveis situados além da 2ª subdivisão da zona urbana, as multas referidas neste artigo serão calculadas com redução de 50%.


Art. 3º O proprietário, o usufrutuário e o possuidor, a qualquer título, são solidariamente responsáveis pelo pagamento das multas aludidas no artigo anterior.



Como ser pode observar na lei, o condomínio que não efetuar a manutenção de sua fachada, dentro do prazo legal, estará sujeito às penalidades estabelecidas. Além disso, os condôminos e proprietários têm seu imóvel e patrimônio deteriorado, e por consequência, desvalorizado.


Mas nem tudo é obrigação ou custo, quando o assunto é a restauração das fachadas de um prédio. O retrofit da fachada do edifício também significa valorização do imóvel dos condôminos. Por meio da execução de todos os serviços necessários para a completa restauração das fachadas, com mão-de-obra qualificada, uso de técnicas específicas, e produtos com um alto padrão de qualidade, o patrimônio condominial tem grande valorização. A final de contas, é pela fachada que os condôminos exibem o padrão, estilo e identidade do seu imóvel. É certo que o investimento de retrofit é grande, mas, sempre é possível negociar com as empresas especializadas, e em geral o prazo de pagamento pode ser estendido em até 2 anos.


E falando em empresas especializadas, é muito importante que os síndicos, administradores e condôminos estejam muito atentos no momento de coletar orçamentos, equalizar e apresentar em assembleia geral do condomínio. É necessário que as empresas cotadas sejam muito bem avaliadas e apresentem, além de bom preço, material deu um alto padrão de qualidade, boa reputação no mercado, idoneidade, solidez financeira e os devidos seguros. É essencial a apresentação apólices de seguros que garantam eventuais dificuldades na efetivação da obra, possíveis danos causados durante o período da limpeza e pintura, e o seguro de vida de seus funcionários que irão trabalhar na restauração da fachada do prédio. A empresa também deve garantir o treinamento de seus funcionários, além da utilização de todos os EPIs obrigatórios para o trabalho em altura, nas áreas externas do edifício.


Seguem abaixo alguns itens importantes para a Equalização de Orçamentos de Restauração e Retrofit de Fachada de edifícios:


– Teste de percussão; – Limpeza por Hidrojateamento; – Remoção de revestimentos que não estiverem fixados; – Recomposição de revestimentos e pastilhas; – Tratamento de quaisquer ferragens expostas; – Tratamento de tricas e fissuras existentes; – Impermeabilização; – Calafetação e pintura de Rufos e Janelas; – Pintura de Guarda Corpos, Gradis, Muros, Caixa d’água, Casa de Máquinas e Guarita; – Limpeza após a obra; – Emissão de ART; – Apólice de Seguro da obra e de vida dos funcionários; – Valor Total, Parcelamento, Prazo de execução e Garantia da obra.


A escolha da empresa que executará a obra é a fase mais difícil e importante. No mercado há muitas empresas, em sua grande maioria, sérias e competentes. No entanto, como em todos os setores, existem aquelas que, se contratadas, só trarão problemas. Muita atenção.


Após a contratação, cabe ao síndico ou administrador do condomínio, solicitar à empresa contratada, o cronograma da obra com as datas previstas para cada etapa do serviço. Este cronograma deve ser compartilhado com os condôminos, por meio de e-mails e circulares. E cada morador do condomínio deve ser avisado quando o os trabalhadores do retrofit, passarão pelo lado e andar do seu respectivo apartamento, para poder proteger internamente as janelas da sua unidade, principalmente durante a fase de Hidrojateamento da fachada.


Conforme a Lei 10.518/1988 e o Decreto 33.008, a restauração das fachadas dos edifícios, é obrigatória a cada 5 anos. A multa que o condomínio pode receber pelo descumprimento desta norma, é calculada em proporção à UFM e em função da área de fachada. O investimento é alto, por isso a coleta e apresentação dos orçamentos em assembleia condominial, devem ser realizadas por uma administradora profissional e competente. Quando executado com qualidade, o retrofit da fachada possui grande influência na valorização dos imóveis dos condôminos.


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