Condomínios podem proibir a locação de apartamentos, de curta duração, por meio de plataformas digitais, caso a convenção preveja uma destinação residencial.
Nesta semana (terça-feira) 20 de abril de 2021, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) votou a respeito dos controversos aplicativos de locação esporádicas e de curta duração, e do direito de propriedade de condôminos. E decidiu, por maioria de votos, que caso a convenção preveja uma destinação residencial no condomínio, os proprietários podem ser proibidos de alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais, como o Airbnb. Entretanto, a convenção condominial também pode autorizar a utilização das unidades para essa modalidade de aluguel por curta temporada.
As plataformas digitais e aplicativos de serviço de “locação para hospedagem”, chegaram ao Brasil em 2012, desde então, cada vez mais pessoas utilizam esse modelo de locação para complementar sua renda. Porém, este formato de hospedagem sempre gerou controversas, entre o direito de propriedade e os limites da utilização de um apartamento dentro de um condomínio.
Para o colegiado da Quarta Turma do STJ, o sistema de reserva de imóveis por meio de plataformas digitais é caracterizado como um contrato atípico de hospedagem, diferente das locações por temporada e de hospedagens oferecidas por hotéis, os quais possuem normas específicas. A locação residencial é regulada pela Lei 8.245/1991, que prevê duas situações: a locação típica (por 90 dias ou mais), que geralmente é feita pelos contratos de 30 meses, e a locação por temporada (por menos de 90 dias).
Com a decisão, os ministros mantiveram acórdão do Tribunal de Justiça do estado do Rio Grande do Sul, que determinou que dois proprietários de apartamentos em condomínio que se abdicassem de oferecer seus imóveis para locação pelo Airbnb. No entendimento do TJRS, essa prática se caracteriza como atividade comercial e de hospedagem, proibida pela convenção daquele condomínio, que possui destinação unicamente residencial, e o uso desses aplicativos desvirtua essa característica, tornando algumas unidades alvo de uma relação comercial.
Muitos juristas entendem que o formato de locações de imóveis através de aplicativos como o Airbnb, são casos de exploração da unidade na modalidade de hospedagem, portanto são regulados pela Lei 11.771/2008, que trata das hospedagens para turismo. Existe um consenso na Comissão de Direito Condominial da OAB-SP, que tais plataformas não devem ser utilizadas em condomínios residenciais, pois elas afetam diretamente a segurança e o sossego dos demais condôminos.
A grande maioria dos condomínios residenciais não podem comportar essa modalidade de hospedagem, por conta da alta rotatividade de pessoas entrando e saindo, e utilizando da estrutura das áreas comuns. Casos já foram relatados, em que marginais alugam uma unidade autônoma, por um curto período, para ter acesso e recolher informações sobre o sistema de segurança de um condomínio. Posteriormente eles retornam ao mesmo condomínio, para invadir e saquear as demais unidades. Além de prejudicar a segurança, os hospedes temporários geralmente demonstram pouco apreço pelos bens e regras do condomínio.
Aos que defendem os aplicativos de locação, nem a convenção nem a assembleia condominial podem impor um período mínimo obrigatório de estadia para os locatários, muito menos proibir a utilização de plataforma digitais pelo locador da unidade. Na opinião de alguns, de acordo com o código civil, sua proibição é incompatível com o direito de propriedade dos condôminos (art. 1.228) e do condômino (art. 1.335, I). Além de alegarem que esse modelo de locação não causa prejuízo ao sossego, à segurança ou à salubridade dos demais condôminos, tornando injustificável um tratamento diferenciado na convenção condominial ou por deliberação da assembleia. Portanto, os condôminos podem propor ações judiciais, com base no direito de propriedade, na tentativa de garantir a possibilidade de alugar as unidades por curtos períodos pelo Airbnb ou outras plataformas digitais, mas não há garantia de ganhar a causa.
O advogado Jorge Cesa, sócio do escritório Souto Correa, destaca que a decisão se baseou em um caso que tem muitas particularidades. “Ele é diferente da maioria dos casos de alugueis via Airbnb. No caso julgado hoje, a locadora dividiu o apartamento em vários quartinhos, transformando-o em uma espécie de “pensão”. Não temos um caso que é modelar aqui. A decisão de hoje se voltou a um caso muito particular e diferente do padrão e, além disso, é de apenas de uma turma do STJ. O tema, portanto, está longe de ser definitivamente decidido.”
A verdade é que o assunto ainda gera muita controvérsia, e não será resolvido assim tão cedo. A proibição total de cessão de um apartamento ou imóvel sob o pretexto de desvio de destinação residencial do condomínio, não será possível, pois as unidades alugadas também geram lucro para o proprietário que aluga, igualmente a uma relação comercial.