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Exigências para a realização de obras nas unidades autônomas.

Atualizado: 8 de jan.

O proprietário tem a obrigação de apresentar a ART ao síndico do condomínio, antes de realizar uma reforma em seu apartamento/casa.

Tubulação - Administradora Condomínio
Obras nas unidades autônomas

A norma 16.280 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que entrou em vigor em 18/04/2014, estabelece a obrigatoriedade do acompanhamento de obras executadas nos condomínios. Com isso, os síndicos passaram a ter uma preocupação maior, em relação à toda e qualquer obra, seja nos apartamentos/casas, seja nas áreas comuns do edifício. A norma determina que, qualquer obra a ser realizada, quer seja em área privativa ou área comum do condomínio, deverá ser precedida de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) emitida por um engenheiro, ou a RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), que é emitida por um arquiteto.


O proprietário/responsável por uma unidade autônoma que será reformada, deverá contratar um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) para que ele emita um projeto com escopo da obra a ser realizada, que deverá especificar todo o material que será utilizado, cronograma da obra, e possíveis alterações de sistemas elétrico, hidráulico e/ou de gás. A retirada e/ou colocação de pisos e azulejos também deverá constar do projeto, assim como qualquer retirada ou colocação de paredes. O síndico ou responsável pelo condomínio deverá receber o projeto acompanhado de ART ou RRT, antes do início da obra, devendo ser informado, também, a identificação dos trabalhadores envolvidos nos trabalhos.


Diz a norma item 5.1: “O plano de reforma deve ser elaborado por profissional habilitado por apresentar a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação, e por encaminhar o plano ao responsável legal da edificação em comunicado formal para análise antes do início da obra de reforma. O plano deve atender às seguintes condições:


a) Atendimento às legislações vigentes e normas técnicas pertinentes para a realização das obras;


b) Estudo que garanta a segurança da edificação e dos usuários, durante e após a execução da obra;


c) Autorização para circulação, nas dependências da edificação, dos insumos e funcionários que realizarão as obras nos horários de trabalho permitidos;


d) Apresentação de projetos, desenhos, memoriais descritivos e referências técnicas, quando aplicáveis;


e) Escopo dos serviços a serem realizados;


f) Identificação de atividades que propiciem a geração de ruídos, com previsão dos níveis de pressão sonora máxima durante a obra;


g) Identificação de uso de materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis;


h) Localização e implicações no entorno da reforma;


i) Cronograma da reforma;


j) Dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos na realização da reforma;


k) A responsabilidade técnica pelo projeto, pela execução e pela supervisão das obras, quando aplicável, deve ser documentada de forma legal e apresentada para a nomeação do respectivo interveniente;


l) Planejamento de descarte de resíduos, em atendimento à legislação vigente;


m)Estabelecimento do local de armazenamento dos insumos a serem empregados e resíduos gerados;


n) Implicações sobre o manual de uso, operação e manutenção das edificações, conforme ABNT NBR 14037, e na gestão da manutenção, conforme a ABNT NBR 5674, quando aplicável.”


Em atualização ocorrida em 2020, a norma incluiu a obrigação de, caso haja qualquer modificação no projeto original, durante a obra, que ela seja, previamente, levada ao conhecimento do síndico/responsável pelo condomínio, com o devido recolhimento de ART ou RRT complementar.


Diz o texto atual da Emenda 1, com destaque na alteração:


"Seção 4, item "b": - Apresentação de toda e qualquer modificação que altere ou comprometa a segurança da edificação ou do seu entorno e sistemas comuns da edificação à análise da incorporadora/construtora e do projetista, acompanhada dos devidos documentos de responsabilidades técnicas dentro do prazo decadencial (legal). Após esse prazo, um responsável técnico designado pelo proprietário, ou possuidor ou responsável legal deve efetuar a análise, acompanhada da emissão dos devidos documentos de responsabilidade técnica, observadas as competências profissionais regulamentares."


A norma também informa que, se a obra implicar em parada de funcionamento dos sistemas de segurança do condomínio, o projeto da obra deverá prever sistemas alternativos. Também não poderá haver bloqueio, mesmo que temporário ou parcial, das saídas de emergência do condomínio. Se isso for necessário, novas rotas de fuga deverão ser criadas, antes do início da obra. A obra deverá ser controlada de forma que o término previsto não sofra modificações e, caso se for verificado que o escopo apresentado foi modificado, a obra deverá ser suspensa, com a proibição do acesso de materiais e funcionários, até que nova análise feita pelo profissional responsável seja apresentado ao síndico, pelo proprietário da unidade.


No caso de obras nas áreas comuns do condomínio, a ABNT determina que todas as reformas atendam as normas técnicas existentes e legislações vigentes e que sejam alinhadas ao plano de gestão de manutenção conforme ABNT NBR 5674. Também deverá atender os requisitos de arquivamento de documentos, além das determinações do item 6:


“6.1.1 Antes do início da obra de reforma, cabe ao responsável legal da edificação o seguinte:


a) quando condomínio, disponibilizar o teor da convenção de condomínio e regimento interno;


b) requerer a necessária atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação, observadas as normas pertinentes vigentes;


c) receber as documentações ou propostas da reforma com a constituição de profissional habilitado;


d) autorizar a entrada de insumos e pessoas contratadas para realização dos serviços de reforma na edificação somente após o atendimento a todos os requisitos do plano de reforma;


e) promover a comunicação e disseminação entre os demais usuários sobre as obras de reforma na edificação que estiverem aprovadas. No caso do condomínio edilício será de responsabilidade do proprietário, possuidor ou do responsável legal pela unidade a realização da reforma, e não do síndico, quando a obra for em espaço privativo. O proprietário, possuidor ou responsável legal pela unidade deve contratar profissional habilitado que deverá assumir a responsabilidade técnica pelas obras e cumprir o plano de reforma, e todas as normas internas, que interfiram na segurança da edificação, pessoas e sistemas.


6.1.2 Durante as obras de reforma Tomar as ações necessárias, sob qualquer condição de risco iminente para a edificação, seu entorno ou seus usuários.


NOTA: O responsável legal pode a qualquer momento solicitar informações para o profissional habilitado executante sobre a execução dos serviços, em atendimento ao plano de reforma.


6.1.3 Após as obras de reforma:


a) receber o termo de encerramento das obras conforme plano aprovado elaborado pelo executante e seu profissional habilitado, e o manual atualizado, nos termos da ABNT NBR 14037;


b) encerrada a obra nos termos descritos em 1.3 a), cancelar as autorizações para entrada e circulação de insumos ou prestadores de serviço da obra;


c) arquivar toda a documentação oriunda da reforma, incluindo o termo de encerramento das obras emitido pelo executante, conforme Seção 7.


6.2 Proprietário de unidade autônoma, quando edificação em condomínio.


6.2.1 Antes do início da obra de reforma: Encaminhar ao responsável legal da edificação o plano de reforma e as documentações necessárias que comprovem o atendimento à legislação vigente, normalização e regulamentos para a realização de reformas.

6.2.2 Durante as obras de reforma: Diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança e para que atenda a todos os regulamentos.


6.2.3 Após as obras de reforma: Atualizar o conteúdo do manual de uso, operação e manutenção do edifício e o manual do proprietário, nos pontos em que as reformas interfiram conforme os termos da ABNT NBR 14037.


No caso de inexistência deste manual da edificação reformada, as intervenções que compõem a reforma devem ter o manual de uso, operação e manutenção elaborado conforme a ABNT NBR 14037.”


A documentação das obras de reforma deverá conter os controles de identificação, guarda, proteção, recuperação, retenção e disposição dos registros, de acordo com o item 6.1.3 da norma e, deverá ser arquivada, fazendo parte do manual de uso, operação e manutenção do edifício. Quando solicitados, os documentos deverão estar disponíveis aos proprietários, construtor/incorporador e outros que necessitem deles. Toda documentação ficará sob a guarda do responsável legal e deverá ser transferida, integralmente e formalmente, ao seu sucessor.


Os registros da reforma deverão conter a identificação da obra e data, a forma de arquivamento dos registros e garantia da sua integridade pelo prazo legal, além dos documentos fornecidos conforme item 5.1.


Obras que não necessitam de ART/RRT:

  • Pintura;

  • Pequenos reparos elétricos ou hidráulicos sem uso de ferramentas de impacto e que não façam alterações na estrutura do condomínio;

  • Colocação de redes de proteção;

  • Substituição do forro de gesso sem alteração no modelo original.


Os proprietários das unidades autônomas têm a obrigação legal de notificar formalmente ao síndico, antes de realizarem uma reforma em seu apartamento/casa. Os condôminos precisam apresentar todos os documentos a respeito da obra (ART, Descrição dos serviços, Cronograma dos trabalhos, etc.). Todas as obras de médio e grade porte devem ser executadas seguindo princípios de boa técnica construtiva, e supervisionadas por um engenheiro civil ou arquiteto, e não podem, em hipótese alguma, alterar a estrutura das áreas comuns do condomínio. Caso essas obrigações não forem cumpridas, o síndico poderá interromper a obra a qualquer momento.


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