Ainda não há um consenso nos tribunais do país, se o condomínio pode ou não proibir a locação por plataformas digitais e aplicativos.
Primeiramente síndicos e condôminos devem saber que, conforme determina a legislação de locação em vigor, é permitida a locação de imóveis residenciais por períodos menores de noventa dias. Este modelo de aluguel é a chamado de locação por temporada, e também vale para casas e apartamentos dentro de um condomínio. A lei permite essa modalidade e exemplifica que o uso pode ser por motivos de lazer, tratamentos médicos, realização de cursos, execução de obras no imóvel próprio do locatário e, outras situações que exijam a ocupação temporária de uma residência, quando o locatário não deseja ficar em hotéis.
Muitos condomínios possuem apartamentos ou casas, que não são ocupadas pelo seu proprietário. É certo que o proprietário, que não reside em um de seus imóveis, não quer que ele gere somente despesas (taxa condominial, IPTU, energia elétrica, etc.) e sim, pretende ter alguma renda com sua locação. Este é um direito de qualquer proprietário, que não pode simplesmente ser anulado pela convenção ou assembleia do condomínio.
A modalidade de locação de um imóvel, temporária ou não, pode ocorrer por vários meios: por empresas imobiliárias, corretores, ou pelo próprio proprietário do imóvel, que pode se utilizar de anúncios, placas ou outras formas de divulgação. Além destes meios mais tradicionais, hoje em dia o imóvel também pode ser locado por meio de plataformas digitais e aplicativos. As plataformas digitais e aplicativos de serviço de “locação para hospedagem”, chegaram ao Brasil em 2012 e, desde então, cada vez mais pessoas utilizam esse modelo de locação para complementar sua renda. E essa nova tendência, tem afetado e muito a convivência dentro dos condomínios, e trazido bastante dor de cabeça a alguns síndicos.
A questão central é que este formato de hospedagem por temporada tem gerado controversas nos condomínios, pois, o direito de propriedade e os limites da utilização desse imóvel na comunidade condominial entram em conflito.
Muitos juristas entendem que o formato de locações de imóveis por aplicativos, como o Airbnb, são casos de exploração da unidade na modalidade de hospedagem, portanto são regulados pela Lei 11.771/2008, que trata das hospedagens para turismo. Caracterizando uma destinação comercial a um apartamento ou casa, que dentro de um condomínio, possuem uma destinação exclusivamente residencial.
Existe um consenso na Comissão de Direito Condominial da OAB-SP, que tais plataformas não devem ser utilizadas em condomínios residenciais, pois elas afetam diretamente a segurança e o sossego dos demais condôminos. Isso vai ao encontro da opinião de muitos dos condôminos, que temem pelo trânsito de pessoas estranhas dentro do condomínio, que podem trazer, além da insegurança, comportamentos inadequados à vida da comunidade condominial, especialmente por não terem compromisso ou identificação com os moradores e a propriedade comum do edifício.
A grande maioria dos condomínios residenciais não pode comportar essa modalidade de hospedagem, em razão da alta rotatividade de pessoas entrando e saindo, e utilizando a estrutura das áreas comuns. Casos já foram relatados, em que marginais alugam uma unidade autônoma, por um curto período, para ter acesso e recolher informações sobre o sistema de segurança de um condomínio. Posteriormente, eles retornam ao mesmo condomínio, para invadir e saquear as demais unidades. Além de prejudicar a segurança, os hospedes geralmente demonstram pouco apreço pelos bens e regras do condomínio.
Recentemente, foram noticiados casos de arrastões realizados por pessoas que, utilizando documentos falsos, contrataram locação de alguns dias e, durante esse período, saquearam apartamentos e garagem do condomínio.
Aos condomínios que não desejam que as unidades sejam locadas por curtos períodos, por plataformas digitais, aplicativos ou outros meios, a providência a ser tomada é a proibição expressa registrada na convenção condominial, que deve ser aprovada por, pelo menos 2/3 de suas unidades autônomas aptas a votar em assembleia geral.
A opção de, apenas, regrar as locações temporárias, especificando normas a serem seguidas por locador e hóspedes, pode ser uma medida que não proíbe, mas, determina normas de locação no condomínio. Regras claras, presentes no Regulamento Interno ou registradas em ata, podem reduzir a insegurança dos demais condôminos, motivo de maior relevância para as discordâncias desse tipo de locação.
Aos juristas que defendem os aplicativos e plataformas digitais de locação, nem a convenção nem a assembleia condominial podem impor um período mínimo obrigatório de estadia para os locatários, muito menos proibir a utilização de plataforma digitais pelo locador da unidade. Na opinião de alguns, de acordo com o código civil, sua proibição é incompatível com o direito de propriedade dos condôminos (art. 1.228 e art. 1.335, I). Defendem que esse modelo de locação não causa prejuízo ao sossego, à segurança ou à salubridade dos demais condôminos, tornando injustificável um tratamento diferenciado na convenção condominial ou por deliberação da assembleia.
Nesta linha, os condôminos podem propor ações judiciais, com base no direito de propriedade, na tentativa de garantir a possibilidade de alugar as unidades por curtos períodos por plataformas digitais ou aplicativos, mas não há garantia de haver ganho de causa.
A proibição total de cessão de um apartamento ou imóvel sob o pretexto de desvio de destinação residencial do condomínio não será possível, pois, as unidades alugadas por longos períodos também geram lucro para o proprietário, ou seja, podem ser classificadas como uma a relação comercial.
A locação de apartamentos e casas, dentro de condomínios, por plataformas digitais e aplicativos, ainda gera muita polêmica, pois o direito de propriedade e os limites da utilização desse imóvel na comunidade condominial entram em conflito. Muitos juristas defendem a proibição enquanto outros entendem que ela afeta o direito de propriedade. A verdade é que o assunto ainda gera muita controvérsia, e não será resolvido assim tão cedo.