O que o inquilino (locatário) pode e não pode fazer, qual a participação do proprietário (locador), e quais são as normas do condomínio?
As obras dentro do condomínio em imóveis alugados, podem ocorrer por diversas razões, seja por necessidade, em decorrência de vícios estruturais do imóvel, bem como para maior conforto do inquilino. Como essa ainda é uma questão que gera muitas dúvidas, trouxemos aqui, maiores esclarecimentos acerca das principais pontos sobre o assunto.
A princípio, cumpre destacarmos que, as obrigações do proprietário e do inquilino devem ser acordados e formalizados no contrato de locação. Em via de regra, é obrigação do locador entregar o imóvel ao seu locatário, em perfeitas condições de uso. Desta forma, todas as obras e reformas devem ser realizadas antes da ocupação, pois, somente após a assinatura do contrato, o locatário passa a ser responsável por zelar pelo imóvel.
O ideal é que haja uma vistoria inicial, antes da entrega das chaves, de preferência realizada por corretor credenciado pelo CRECI. Ainda, o proprietário é responsável pelo reparo das avarias necessárias para manter o local habitável, seja uma casa, apartamento ou sala comercial, mesmo após a locação do imóvel.
Já o inquilino, fica responsável por todos os danos em que der causa, bem como pelas benfeitorias voluptuárias, a qual entenderemos abaixo. É importante entendermos que, segundo a legislação, as obras e reformas em imóveis locados se dividem em três tipos, sendo certo que cada um deles, tem suas especificações.
Benfeitorias Necessárias:
São aquelas que visam manter a segurança e funcionalidade do imóvel. Tendo em vista que o proprietário deve oferecer boas condições de moradia ou utilização, sem causar qualquer prejuízo à qualidade de vida do inquilino, tais benfeitorias são de sua responsabilidade. Assim, caso não ocorra espontaneamente, o locatário deve notificar o locador para que este prossiga com a realização dos reparos necessários no imóvel. Caso o proprietário se recuse a tomar providências, o inquilino pode seguir com a obra, independentemente da autorização do proprietário, solicitando o reembolso das despesas. São bons exemplos os casos de infiltração, odores de mofo, goteiras, etc.
Benfeitorias Úteis:
Se tratam de benfeitorias que não são necessárias do ponto de vista estrutural, nem prejudicam a estadia do inquilino no imóvel. Tais benfeitorias buscam facilitar o uso do imóvel e, consequentemente, valorizam o local. A título de exemplo, temos a instalação de ar condicionado, portões eletrônicos, box no banheiro, instalação de telas na janela, etc. Tratam-se de coisas úteis, porém, não necessárias ao local, é necessário o consentimento do proprietário, sendo passíveis de indenização.
Benfeitorias Voluptuárias:
São benfeitorias que visam tornar a utilização do imóvel mais confortável ou aumentar as opções de lazer, sendo de cunho recreativo ou estético. São exemplos clássicos a instalação de móveis planejados, piscina, sauna, entre outros. Tais benfeitorias são incorporadas ao imóvel no fim do período de locação e, embora não sejam passíveis de indenização, exigem autorização do proprietário para serem realizadas. Contudo, o inquilino pode desfazer as mudanças antes do término do contrato de locação, desde que o imóvel permaneça nas mesmas condições indicadas no laudo de vistoria inicial.
Quais são as regras para a realização de obras em condomínios?
As regras e horários em que locador ou locatário podem realizar obras dentro da sua unidade autônoma, podem varia de um condomínio para o outro, de acordo com a sua convenção e regulamento interno. A administradora do condomínio deve informar essas normas, garantindo o direito de reformar o imóvel, a segurança do condomínio e diminuindo os transtornos aos demais condôminos. Seguem abaixo algumas normas geralmente aplicadas:
Caso os trabalhadores de um apartamento ou sala comercial venham a sujar os elevadores ou halls de serviço por conta da obra, o condômino da respectiva unidade, será responsável por providenciar a limpeza imediata da área comum.
A entrada e saída de trabalhadores das unidades autônomas, devem acontecer somente pela entrada de serviço do edifício. Está norma também vale para todos os demais fornecedores das unidades autônomas.
Em condomínios residenciais as obras só podem acontecer em dias uteis, em horário comercial, geralmente das 08:00 às 17: 00 horas e aos sábados em horário reduzido. Em condomínios comerciais as obras são permitidas fora do horário comercial, geralmente a noite e de madrugada.
O Entulho proveniente da obra deverá ser retirado do apartamento ou sala comercial em sacos fechados e, retirados imediatamente do edifício, por conta exclusiva do condômino da respectiva unidade, pela entrada/saída de serviço.
O condômino responsável pelo imóvel em obra é obrigado a encaminhar ao síndico(a), a descrição dos serviços, o cronograma da obra, nome e RG dos seus trabalhadores e ART/RRT assinada por engenheiro ou arquiteto responsável.
Por fim, salientamos que todas as benfeitorias podem estar descritas ou não no contrato de aluguel, de modo que, se houver cláusula explícita acerca de determinado tema, podem ocorrer mudanças quanto à responsabilidade do custeio. Sejam realizadas pelo locador ou locatário, as reformas nos apartamentos ou salas comerciais devem respeitar as normas estabelecidas pelo respectivo condomínio.
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