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Prescrição de cotas condominiais pendentes.

Atualizado: 18 de ago. de 2022

A dívida de condomínio pode desaparecer sem o competente pagamento do inadimplente?

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Prescrição - Condôminos Inadimplentes

O condômino inadimplente pode se livrar de uma dívida com o condomínio? Essa dúvida é muito pertinente e leva a muitas discussões. De acordo com o art. 189 do Código Civil de 2002:


“Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206”.



O artigo 205 estabelece prescrição em 10 anos, não havendo lei que tenha fixado prazo menor, para a modalidade do direito.


Art. 206. Prescreve:

(...)


§ 5º - Em cinco anos:

I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;



Assim, conforme o Artigo 205 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), citado acima, o entendimento era de que a prescrição do direito de cobrança de cotas condominiais vencidas, era de dez anos. Porém, o novo Código de Processo Civil de 2015 (Lei nº 13.146/2015) estabeleceu que as cotas condominiais passariam a ser tratadas como título executivo extrajudicial e, nessa condição, estariam enquadradas no disposto do artigo 206 § 5º, ou seja, com prescrição de 5 anos.


Muitos juristas discordam desse prazo, por considerarem que a cota condominial não é fruto de instrumento público/particular, visto estar previsto em lei e, a obrigação surgir na formação do condomínio. Também sustentam que, considerar as cotas condominiais como título executivo diz respeito, apenas, à forma processual, que não altera o fato de que a dívida é de cunho material. Esta prescrição reduzida só é boa para o condômino inadimplente.


Outro ponto importante é que a dívida condominial não se extingue e acompanha o bem na mudança de titularidade, advinda da alienação ou sucessão. Ou seja, se o imóvel for vendido, o novo proprietário é responsável pela dívida do imóvel. Por isso os síndicos devem entregar Certidões de Nada Deve (CND) aos condôminos, durante a negociação da casa ou apartamento dentro do seu condomínio.



A Lei nº 4.591/1964, sobre a alienação das unidades autônomas, determina:


Art. 4º - (VETADO)

Parágrafo único. A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. (Redação dada pela Lei nº 7.182, de 27.3.1984) / (Vide Lei nº 7.433, de 1985)



Podemos entender que, para que a unidade autônoma possa ser alienada, será necessário que o alienante quite as cotas em aberto, mesmo estando, o direito do condomínio em cobra-las judicialmente, prescrito. Ou seja, as cotas condominiais em aberto devem ser quitadas antes da venda do imóvel.


Além do que, não estando quite, o condômino devedor não estará apto a participar e votar nas assembleias gerais do condomínio credor.



Art. 1.335. São direitos do condômino:

III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.



É importante destacar que, o fato de o condomínio não poder efetuar a cobrança de cotas condominiais, pela prescrição, não impede o condômino inadimplente de efetuar o pagamento, em ato de boa-fé para com os demais condôminos.


Qualquer que seja o entendimento quanto ao prazo prescricional para cobrança das cotas condominiais, o certo é que, não deverá haver demora na ação de cobrança daquelas em atraso, até porque, a falta de agir poderá caracterizar omissão por parte do síndico ou administradora do condomínio.



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