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Dicas para aumentar a segurança em condomínio

O que síndicos e condôminos podem fazer para aumentar a segurança dos seus condomínios residenciais ou comerciais?


Locação Airbnb - Administradora Condomínio
Segurança em condomínio

Viver em um condomínio tem sido cada vez mais a preferência de compradores ou locatários de imóveis em São Paulo. Apartamentos e casas dentro de condomínios fechados, são consideravelmente mais valorizados em relação às casas em ruas abertas. Entre as vantagens para quem mora em condomínio, está a infraestrutura oferecida, como piscina, quadra, academia, salão de festas, gerador em caso de queda de energia, etc. Além do conforto proporcionado pelos funcionários do condomínio, como a limpeza das áreas comuns, uma portaria 24 horas para receber as encomendas, e o suporte diário oferecido pelo zelador(a), administradora e síndico(a). Porém, nenhuma destas vantagens é tão importante para os compradores ou locatários, quanto a segurança de morar ou trabalhar dentro de um condomínio.


Por ser a prioridade número um dos condôminos, a segurança precisa ser item constante na agenda do síndico(a), dos funcionários e até da administradora do condomínio. Apesar de mais seguros que uma casa comum, os condomínios residenciais ainda sofrem com o aumento significativo das tentativas de invasão, roubo ou furto. Por isso, vamos falar sobre alguns procedimentos que podem ser adotados por gestores, condôminos e funcionários, para aumentar a segurança do seu condomínio.


A segurança dos condomínios é dividida em dois pilares, a infraestrutura e o controle de acesso. A infraestrutura é composta pelas barreiras físicas que separam o condomínio da rua, como muros, grades, cercas e portões, e pelos equipamentos como biometrias, câmeras, armazenamento de imagens e interfones. O controle de acesso nada mais é do que os procedimentos, de liberação de entrada de pessoas e veículos no condomínio, e envolve a participação e empenho, tantos dos funcionários quanto dos moradores. Infraestrutura não é nada sem bons procedimentos de controle de acesso, e vice-versa.



Pontos vulneráveis na segurança dos condomínios


Manter a segurança em condomínios residenciais ou comerciais depende de uma série de fatores, desde regras rigorosas até a alta tecnologia dos equipamentos, contato com o comprometimento de funcionários e moradores. Os funcionários de portaria e vigilância podem ser contratados diretamente pelo condomínio ou terceirizados, desde que estejam bem treinados. A administradora do condomínio tem o dever de auxiliar na comunicação interna das normas de segurança, além de atualizar os moradores sobre novos golpes aplicados pelos marginais. Os condôminos também precisam ter consciência, e respeitar as normas estabelecidas pelo síndico(a) e aprovadas em assembleia condominial.


Conhecer os pontos de maior vulnerabilidade é o primeiro passo para combatê-los:


  • Funcionários mal treinados e descapacitados;

  • Falta de infraestrutura;

  • Falta de investimento em tecnologia;

  • Ausência de normas e procedimentos de segurança preestabelecidas;

  • Condôminos que desrespeitam essas normas e procedimentos;


Na esmagadora maioria dos casos de invasão, roubo ou furto os marginais acessaram o condomínio pelo portão da frente. Isso significa que as invasões raramente acontecem longe dos olhares de ao menos um funcionário ou morador. Por isso, levantamos alguns pontos de atenção que envolvem além da estrutura física de segurança, como também as responsabilidades de funcionários e condôminos:


 

PORTÕES - ACESSO DE PEDESTRES


Infraestrutura: O mais recomendado é que os condomínios possuam portões separados para a entrada e saída de moradores, visitantes e prestadores de serviço, todos sempre com clausura. Essa separação permite acesso rápido ao morador, que não precisa ficar exposto na rua enquanto o porteiro cadastra um novo visitante ou prestador de serviço. A separação também diminui a entrada de pessoas estranhas ao condomínio de “carona” com a entrada de um morador já cadastrado. Condomínios de alto padrão geralmente possuem essa estrutura de portões de acesso separados, já os empreendimentos mais simples podem ter que se contentar com um único portão de acesso, dificultando um pouco mais o trabalho dos porteiros e reduzindo a segurança. Hoje em dia a tecnologia mais recomendada é a de fechaduras magnéticas (eletroímãs), sempre com clausura e sistemas de intertravamento dos portões, onde um portão não pode ser aberto se o outro não estiver fechado. Ao entrar no condomínio o portão externo (da rua) da clausura deve ser aberto pelo reconhecimento facial ou biometria do condômino. Tags ou chaveiros também podem ser utilizados pelo condomínio, porém existe o risco de clonagem do equipamento. Ao entrar na clausura, após o fechamento do portão externo, o portão interno (dentro do condomínio) pode ser aberto pelo porteiro, ou novamente por reconhecimento facial ou biometria. Para o cadastramento de visitantes ou prestadores de serviço, a portaria do condomínio deve contar com um software de controle de acesso, para o registro de foto e documento de identidade, além de um aplicativo que permita o pré-cadastramento por parte do condômino.


Treinamento dos funcionários: Os porteiros ou controladores de acesso devem estar treinados para agilizar a entrada dos condôminos no edifício, o máximo possível, pois na rua o condômino sempre está exposto e inseguro. Entretanto, esta agilidade não pode se transformar em pressa. Isso significa que o funcionário jamais pode liberar a entrada do condômino, sem antes se certificar de que ele não está acompanhado de pessoa estranha ao condomínio não autorizada. Para o acesso de visitantes ou prestadores de serviço, a atenção do funcionário deve ser redobrada no cadastramento destas pessoas, e principalmente na confirmação da autorização da entrada por parte do condômino. A administradora do condomínio pode auxiliar o síndico(a) na contratação de empresas especializadas no treinamento de controladores de acesso.


Ação dos condôminos: Os condôminos precisam se conscientizar que também é papel deles zelar pela segurança do condomínio. Nunca se deve abrir ou deixar o portão aberto, para uma pessoa desconhecida. Na dúvida, o condômino deve fechar o portão e solicitar que a pessoa se identifique na portaria. É fundamental que os condôminos respeitem o intertravamento dos portões, pois isso evita a ação rápida dos bandidos. Se o condomínio utiliza tags ou chaveiros para abertura dos portões, em caso de perda do equipamento, o condômino deve informar imediatamente a portaria, pois tags ou chaveiros podem ser utilizados por outras pessoas, ou até mesmo clonados. Os condôminos também precisam manter seu cadastro atualizado, e se possível pré-cadastrar os seus visitantes e prestadores de serviço na portaria, informando com antecedência, a data e horário que eles estão autorizados a entrar na sua unidade autônoma. É papel da administradora do condomínio enviar comunicados e circulares, relembrando os condôminos sobre os procedimentos de controle de acesso.

 


PORTÕES - ACESSO DE VEÍCULOS


Infraestrutura: Assim como os portões de pedestres, o principal fator de segurança para os portões de veículos de entrada e saída da garagem do condomínio, é uma clausura com portão externo (da rua) e interno (da garagem). Os dois portões da clausura precisam funcionar com sistema de intertravamento, onde um portão não pode ser aberto se o outro não estiver fechado. Os portões da garagem devem contar com um sistema anti-esmagamento de foto célula, para evitar colisão com os veículos dos condôminos. É recomendado que apenas um veículo por vez, seja permitido dentro da clausura, para evitar a entrada de um carro estranho ao condomínio atrás do carro do morador. Condomínios de alto padrão, geralmente possuem acessos separados, com clausuras separadas, um para a entrada e outro para a saída de veículos, gerando ainda mais segurança aos condôminos. Ao entrar na garagem o portão externo da clausura deve ser aberto pelo controle remoto do condômino, ou pelo reconhecimento de um chip instalado no veículo. Ao entrar na clausura, após o fechamento do portão externo, o portão interno pode ser aberto pelo porteiro, ou por reconhecimento facial ou biometria do condômino. Por conta da biometria do lado do motorista (esquerdo de quem entra), a administração do condomínio pode utilizada a “mão inglesa” na rampa de acesso à garagem. O controle remoto dos portões da garagem também deve vir equipado com um “botão de pânico”. Este botão é essencial em caso de sequestro, pois sem o conhecimento do sequestrador, o condômino consegue informar a portaria do condomínio, que está sendo retido contra sua vontade.


Treinamento dos funcionários: Condomínios de alto padrão possuem ao menos um funcionário na entrada ou dentro da clausura da garagem, responsável por se certificar que o condômino está seguro e que não há ninguém não autorizado dentro do veículo, antes de autorizar sua entrada na garagem. Neste caso, o segurança do condomínio deve solicitar que os vidros do carro sejam abaixados e o porta-malas seja aberto, para verificação. Caso o condomínio não tenha a disponibilidade de um funcionário na garagem, uma biometria ou “botão de pânico” podem identificar se o morador está seguro ou não dentro da clausura.


Ação dos condôminos: É obrigação do condômino, respeitar todas as normas de controle de acesso à garagem, definidas e aprovadas em assembleia ou no regulamento interno do condomínio. Algumas dessas normas podem ser incomodas e desconfortáveis, mas visam a segurança de todos. A administradora do condomínio deve esclarecer e comunicar essas normas a todos os condôminos e funcionários. Os condôminos devem atualizar a portaria, sobre a compra ou venda de veículos, informando marca, cor e modelo dos veículos que tem acesso liberado à garagem do condomínio.

 


PORTARIA (GUARITA)


Infraestrutura: Ela é fundamental para a segurança dos condôminos, isso porque ela é o primeiro contato dos visitantes e prestadores de serviços, antes de entrar no condomínio. A localização é fator importantíssimo para a guarita. Ela precisa estar ao lado do portão de entrada e saída de prestadores de serviço, pois muitas vezes eles trazem encomendas que são recebidas pela portaria. Se possível, a guarita deve estar mais alta em relação à rua, facilitando a visão dos porteiros. Dentro da guarita devem permanecer os computadores equipados com o sistema de cadastramento de visitantes e prestadores de serviço, central analógica ou digital de controle de abertura dos portões, e monitores com as imagens das câmeras espalhadas pelo condomínio. Também se recomenda que a guarita seja blindada, e portanto, que permaneça com as portas sempre fechadas. Para isso, é preciso que a guarita do condomínio conte com banheiro e sistema de ar-condicionado, para comodidade dos controladores de acesso do condomínio.


Treinamento dos funcionários: Os porteiros dentro da guarita devem ser treinados para permanecer dentro da guarita blindada o tempo todo, especialmente em caso de assalto ou invasão. Eles precisam ter total conhecimento sobre o sistema de cadastramento de visitantes, sobre o controle de abertura dos portões, e sobre as câmeras de segurança espalhadas pelo condomínio. Além dos treinamentos referentes à segurança, é recomendado que os porteiros ou controladores de acesso, recebam treinamento de primeiros socorros e atendimento ao público. Sendo assim, é essencial que os porteiros sejam bem treinados, conheçam e cumpram as regras estabelecidas pela gestão e compartilhadas pela administradora do condomínio.


Ação dos condôminos: Os condôminos não podem solicitar que os porteiros deixem a guarita, especialmente para realizar serviços de interesse pessoal do condômino. Eles também não podem tirar a atenção dos porteiros, permanecendo nas proximidades da guarita ou conversando com os funcionários do condomínio. Por uma questão de espaço físico, os condôminos devem retirar as encomendas de médio porte (caixas e pacotes do tamanho de caixas de sapato) da portaria, em até 2 (dois) dias após o recebimento, caso contrário, a unidade responsável pela entrega será notificada e multada em caso de reincidência. As encomendas de grande porte (móveis e eletrodomésticos) não podem ser recebidas pela portaria do condomínio, e apenas pelo próprio condômino. A administradora do condomínio pode ajudar o síndico(a) a propor as regras de segurança, que deram certo em outros edifícios, em assembleia geral.

 


VIGILANTES / SEGURANÇAS


A capacidade de atendimento das empresas prestadoras deste serviço, deve ser levada em consideração, pois quando falamos em segurança, é essencial ter quantidade necessária de colaboradores para realizar o trabalho de maneira eficiente. Além disso, os vigilantes devem realizar treinamentos e cursos em academias especializadas devidamente registradas na Polícia Federal a cada dois anos, e possuir o Certificado Nacional de Vigilante que prova que ele está de acordo com as obrigações legais exigidas. Os vigilantes são essenciais para contribuir na manutenção da segurança nos condomínios de alto padrão residenciais ou comerciais. Além de terem um posto específico, os vigilantes podem realizar rondas periódicas pela área comum, para garanti a segurança em todo o condomínio. A empresa contratada para realizar a segurança do condomínio deve possuir os equipamentos necessários para garantir a segurança, como o armamento, pois eles são importantes para a execução do trabalho dos profissionais. Os vigilantes armados não podem permanecer na via pública, mas sim dentro da área privada do condomínio. Eles também devem possuir treinamentos e certificados específicos, para assegurar a capacidade de trabalhar com arma de fogo.

 


PERÍMETRO / CERCA ELÉTRICA / INFRAVERMELHO


Infraestrutura: Os limites do terreno do condomínio devem ser protegidos por dispositivos especiais de detecção em ambientes externos, como cercas eletrificadas ou barreiras de infravermelho ativo, utilizados para inibir e detectar a intrusão nas áreas perimetrais do imóvel. Se houver uma pequena brecha na cerca, todo o sistema se torna vulnerável. Existem diferentes modelos e padrões de carcas e infravermelhos, e o modelo ideal pode depender da estrutura e necessidades do edifício. A cerca ou infravermelho instalados no perímetro do condomínio, precisam estar integrados ao sistema de alarme, que emitirá sinais sonoros instantâneos à portaria, quando a cerca ou infravermelho forem acionados. Antes de realizar a instalação da cerca elétrica, o síndico deve considerar a plantas, árvores, muros ou paredes de vizinhos, para não prejudicar o perfeito funcionamento do equipamento. A manutenção também é imprescindível para manter funcionando todos os equipamentos relacionados; manter o baixo custo no consumo de energia; acionamento do alarme de emergência; testes de bateria (se for o caso) para continuar funcionando em casos de queda de energia; e não causar risco à vida de pessoas e animais mantendo a voltagem ideal como elemento inibidor de intrusos.


Treinamento dos funcionários: Assim que houver o acionamento da cerca ou infravermelho, os funcionários devem checar o local exato pelas câmeras do condomínio, e se houver necessidade, acionar a polícia militar. Se o funcionário identificar qualquer brecha na cerca elétrica, deve imediatamente comunicar a administradora do condomínio ou a empresa responsável pela segurança, para que a falha no perímetro seja corrigida, eliminando a vulnerabilidade do sistema de proteção.

 


ALARME / MONITORAMENTO


Infraestrutura: É essencial que o sistema de alarme esteja integrado com a cerca elétrica ou infravermelho instalado no perímetro do condomínio, pois quando acionados o alarme deve disparar. O alarme funciona de forma conjunta e otimizada com todos os equipamentos de segurança, e emite sinais por via telefônica, internet ou GPRS, quando detecta qualquer ocorrência suspeita, indicada por esses equipamentos. O alarme pode ser silencioso, direcionado apenas para a portaria ou empresa responsável pela segurança do condomínio, ou pode ser sonoro, para espantar quem o acionou. O “botão de pânico” de posse dos condôminos, também pode acionar o alarme e a central de monitoramento do condomínio. Havendo o serviço de Monitoramento de Imagens, o sistema também realiza automaticamente o acesso às imagens das câmeras, e as grava até o encerramento da ocorrência. Assim como todos os itens e equipamentos de segurança do condomínio, a central de monitoramento deve funcionar por 24 horas, por isso necessita de um No-Break com larga autonomia e geração de energia ininterrupta. É fundamental que a empresa que oferece a central de monitoramento ao condomínio, ofereça também unidades móveis de plantão 24 horas, para atendimento no local em caso de situações emergenciais.


Treinamento dos funcionários: O condomínio deve oferecer treinamento sobre os sistemas de alarme e monitoramento aos funcionários. Eles devem saber o momento de acionar a polícia militar, bombeiros ou equipes médicas, quando necessário. Para encerrar alguma ocorrência, é necessário que o funcionário mencione uma palavra-chave, previamente definida e registrada entre a empresa de monitoramento e a administração do condomínio, para que se tenha certeza de que quem atendeu o telefone foi mesmo o funcionário, e que ele não está sob coação.


Ação dos condôminos: É fundamental que todos os condôminos saibam como e quando devem acionar o “botão de pânico”, para que recebam a ajuda necessária. Além de conhecer a palavra-chave, para poder encerar o chamado, quando tudo estiver seguro.

 


CÂMERAS (CFTV) / GRAVAÇÃO DE IMAGENS


Infraestrutura: Um sistema moderno de câmeras, também conhecido como circuito fechado de TV (CFTV), é essencial para ajudar na segurança do condomínio. As câmeras devem ser suficientes para captar imagens de toda área comum, estar em locais estratégicos do condomínio. O síndico e a administradora do condomínio são responsáveis por adquirir equipamentos de alta tecnologia, e eles podem ser comprados, alugados ou adquiridos em contrato de comodato. Uma modernização ou ampliação do sistema, envolve além das câmeras, o cabeamento e conectores, e pode pesar bastante nas despesas ordinárias. O sistema precisa oferecer uma visualização de imagens em alta resolução, por meio de celular, tablet ou computador. A gravação das imagens é tão importante quanto a sua captação. As imagens captadas pelas câmeras podem ser armazenadas em nuvem, ou em DVR mantido no próprio condomínio. O mais recomendado é que as imagens sejam gravadas em nuvem, pois em caso de invasão, os marginais podem destruir as imagens armazenadas em equipamentos dentro do condomínio. Estas imagens podem ser utilizadas em processos legais e na identificação de criminosos pelas polícias civil e militar.


Treinamento dos funcionários: Os funcionários do condomínio não podem tentar solucionar os problemas dos equipamentos, mas sim ser orientados a contactar imediatamente a empresa responsável, para o envio da mão de obra especializada para o conserto, configurações e testes. Os funcionários do condomínio também precisam saber, que não podem em hipótese alguma, permitir que moradores visualizem as imagens captadas pelas câmeras do condomínio, muito menos compartilhar essas imagens com quem quer que seja.


Ação dos condôminos: Os proprietários ou moradores não têm direito a acessar as imagens das câmeras do condomínio, quando bem entenderem. Esse sistema de câmeras tem como única finalidade, a segurança das pessoas e dos bem materiais dentro do condomínio, e jamais pode ser utilizado para vigiar a vida pessoal de quem quer que seja.

 


INTERFONES


Infraestrutura: É indiscutível que todo condomínio necessita de um sistema de comunicação. Uma vez instalado e utilizado, o sistema de interfones deixa de ser um artigo de luxo, e passa a ser um item de utilidade e segurança essencial. O interfone pode ser utilizado no controle de acesso do condomínio, na comunicação com a portaria para liberar um visitante, ou na abertura direta dos portões. A manutenção preventiva mantém a usabilidade em perfeito estado, por meio de limpezas técnicas nas centrais, testes de funcionamentos e pequenos reparos necessários. A conservação periódica também reorganiza a fiação de toda a instalação desde apartamentos e guarita, até as salas das centrais. A administradora do condomínio deve contratar uma empresa que instale os equipamentos, e também forneça a mão-de-obra para a manutenção e possíveis reparos no sistema.


Treinamento dos funcionários: Os funcionários precisam saber como utilizar o sistema de interfones, e sua central instalada na portaria do condomínio. Os funcionários do condomínio não podem tentar solucionar os problemas dos equipamentos, mas sim ser orientados a contactar imediatamente a empresa responsável, para o envio da mão de obra especializada para o conserto, configurações e testes.


Ação dos condôminos: Além de utilizar o interfone, para se comunicar com a portaria, os condôminos podem utilizá-lo para se comunicar com outras unidades. Ao atender o interfone, os condôminos devem ter cuidado e atenção, ao liberar a entrada de algum visitante ou prestador de serviço. Se o condômino tiver dúvida sobre quem de fato está solicitando permissão para entrar, ele deve ir até a portaria para verificar pessoalmente, ou simplesmente não autorizar a entrada. Os condôminos devem ser conscientizados a manter o interfone dentro do seu apartamento ou unidade autônoma, em perfeito estado, para ser utilizado quando necessário.


 

PORTARIA VIRTUAL/REMOTA


Infraestrutura: A portaria virtual ou remota para condomínios, funciona por meio de equipamentos de segurança integrados a uma central de atendimento. Essa central à distância, permite que um único funcionário da empresa, consiga atender mais de uma portaria ao mesmo tempo, já que em muitos condomínios pequenos, o movimento de entrada e saída é baixo. Por essa central, o funcionário da empresa será capaz de acessar as câmeras, se comunicar com visitantes e moradores, e abrir os portões do condomínio. Obviamente a portaria remota deve funcionar 24 horas por dia, finais de semana e feriados. Por funcionar à distância, o sistema dos equipamentos como portões, interfones e câmeras precisam de um link de internet conectado constantemente. Em casos de queda de conexão da internet, o sistema local deve permanecer em funcionamento por até 72 horas, possibilitando assim que o condomínio tenha tempo hábil para providenciar o reestabelecimento da conexão de internet por ele contratado. A portaria remota pode ser financeiramente muito atrativa ao condomínio. A administradora do condomínio tem o dever de auxiliar o síndico(a) e conselheiros, a coletar orçamentos e levantar as informações institucionais das empresas de portaria virtual, para contratar uma empresa sólida e competente.


Treinamento dos funcionários: Muitos condomínios que possuem portaria remota, para realizar o seu controle de acesso, também possuem funcionários trabalhando “in loco”, como zelador(a) e faxineiros. Apesar de não serem responsáveis pelo controle de acesso, esses funcionários podem acumular funções como a de receber encomendas dos condôminos. Os funcionários do condomínio, também devem entender minimamente como funciona o sistema de portaria virtual, e devem saber principalmente como agir e quem acionar, em caso de falha no sistema. A administradora do condomínio deve auxiliar o síndico(a) na verificação do cumprimento das obrigações trabalhistas, da empresa de portaria remota junto a seus funcionários, para que o edifício não seja corresponsável em uma eventual ação judicial.


Ação dos condôminos: Os condôminos devem ser conscientizados de que, caso optem por uma portaria virtual, sua responsabilidade em cumprir os procedimentos de segurança e controle de acesso do condomínio, aumenta ainda mais. Os condôminos precisam saber também que, uma portaria virtual não oferece os mesmo serviços e facilidades de uma portaria presencial. Isso pode reduzir o conforto dos condôminos, especialmente durante o recebimento de encomendas. A portaria remota depende muito do bom funcionamento de todos os equipamentos, energia elétrica e internet, e todos sabemos que eles também podem falhar. Em aso de falha no sistema, os condôminos precisam ter paciência e se precaver, até que as condições normais da portaria sejam reestabelecidas.

 


Dicas para moradores/condôminos


Os moradores são peças fundamentais para a segurança e podem contribuir ativamente para que o seu lar esteja mais seguro contra qualquer tipo de risco. Confira algumas dicas para você aplicar em seu dia a dia e que podem contribuir para manter a segurança em seu condomínio:


  1. Mantenha as portas do seu apartamento/casa trancadas;

  2. Ao sair do condomínio a pé ou de carro, verifique se o portão foi fechado completamente;

  3. Não abra o portão, nem o mantenha aberto, para facilitar a entrada de alguém desconhecido. Todas as pessoas devem ter sua entrada autorizada pela portaria;

  4. Receba suas encomendas pela portaria, pelo passador do portão ou dentro da clausura. Não permita que entregadores tenham acesso às áreas internas do condomínio;

  5. Não permaneça junto à portaria conversando ou tirando a atenção do porteiro;

  6. Se possível, informe a portaria com antecedência, sobre a chegada de visitantes ou prestadores de serviço no seu apartamento/casa;

  7. Ao realizar confraternizações no seu apartamento/casa ou no salão de festas, envie uma lista de convidados e prestadores de serviço para a portaria;

  8. Permaneça atento a movimentações suspeitas ao entrar ou sair do condomínio, e se possível informa o caso à portaria.



Conclusão


O condomínio oferece muito conforto, suporte, lazer e infraestrutura aos seus habitantes, porém a segurança é sem dúvida a prioridade número um da maioria dos condôminos, por isso deve ser pauta constante na agenda do síndico e da administradora do condomínio. A segurança dos condomínios se divide em infraestrutura, como muros, grades, cercas e portões, e pelos equipamentos como biometrias, câmeras, armazenamento de imagens e interfones. E controle de acesso, que nada mais é do que os procedimentos, de liberação de entrada de pessoas e veículos no condomínio, e envolve a participação e empenho, tantos dos funcionários quanto dos moradores. A infraestrutura não é nada sem bons procedimentos de controle de acesso, e vice-versa. Sempre irão existir pontos de vulnerabilidade, por isso a atenção e evolução devem ser constantes.


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